O mercado de locação no Brasil vive um cenário que exige atenção estratégica.

Dados recentes mostram um contraste importante: enquanto a Classe C representa a maior parte da população, sua presença efetiva nas locações formais ainda é limitada.

Esse desequilíbrio revela, ao mesmo tempo, um desafio relevante e uma oportunidade pouco explorada.

O tamanho da Classe C no Brasil e seu impacto no mercado de locação

O Anuário de Dados da FC Análise 2025 aponta que apenas 17% das propostas de locação vieram da Classe C, faixa de renda entre R$ 1.525 e R$ 4.607.

Esse número chama atenção principalmente quando comparado ao tamanho desse público.

Segundo a FGV Social (2024), a Classe C representa cerca de 61% da população brasileira, ultrapassando 130 milhões de pessoas

Essa diferença entre representatividade populacional e participação no mercado de locação formal indica um desalinhamento relevante.

Pressão financeira limita o acesso ao aluguel

A principal explicação está no nível de comprometimento de renda.

Apenas 30% dos candidatos da Classe C conseguem manter o aluguel dentro do limite de até 30% da renda, considerando imóveis de até R$ 1.500

Já os demais apresentam níveis mais elevados:

• 32% comprometem cerca de 40% da renda;
• Há casos que chegam a 60% de comprometimento.

Esse cenário evidencia uma margem financeira reduzida e reforça a necessidade de análises mais profundas na avaliação desse público.

Um mercado com alta demanda e oferta limitada

Além da questão de renda, existe um fator estrutural importante: a oferta.

Dados de março de 2026, com base em anúncios do ZAP, mostram:

• 387.611 apartamentos anunciados no total;
• 42.538 unidades para alugar até R$ 1.500.

Isso representa apenas 11% da oferta nacional nessa faixa de preço.

Na prática, existe um grande volume de demanda diante de uma oferta proporcionalmente restrita.

Por que imóveis mais acessíveis podem ser mais rentáveis

Estudos do Índice FipeZap e do QuintoAndar indicam um comportamento interessante do mercado.

Imóveis de menor valor tendem a apresentar maior rentabilidade de aluguel.

Isso acontece porque:

• O preço de aquisição é mais baixo;
• O valor do aluguel não reduz na mesma proporção;
• A demanda por unidades acessíveis é alta;
• A vacância tende a ser menor.

Esse conjunto de fatores contribui para um rental yield mais elevado.

O papel da informalidade no mercado de locação

Mesmo com alta demanda, grande parte desse mercado ainda opera fora do ambiente formal.

Segundo Edison Parente, VP da Imobiliária Renascença:

“Por uma questão cultural e também financeira, os proprietários de imóveis com aluguel até R$ 1.500 procuram menos as imobiliárias e o mercado formal de anúncios”

Muitos optam por negociações diretas:

• Indicação boca a boca;
• Placas no imóvel;
• Acordos diretos com inquilinos.

Esse comportamento limita a presença desse segmento nos portais e na estrutura profissional do mercado.

Valorização imobiliária também influencia o cenário

Outro fator relevante é a valorização dos imóveis.

Segundo Lucas Muller, diretor da Ibagy Imóveis:

“É muito difícil encontrar um imóvel abaixo de R$ 1.500 de aluguel em algumas regiões”

Com isso:

• A oferta diminui ainda mais;
• A pressão sobre a renda da Classe C aumenta;
• Imóveis nessa faixa tendem a ser mais simples ou quitinetes.

Tecnologia e dados como caminho para expansão

Diante desse cenário, o avanço do mercado passa por três pilares principais:

1. Análise de risco mais inteligente

O uso de modelos preditivos, como o FC Score, permite identificar perfis com maior probabilidade de manter o pagamento em dia, mesmo sob pressão financeira

Isso aumenta a segurança e a eficiência das operações.

2. Processos mais estruturados

A profissionalização dos processos reduz custos operacionais e melhora a experiência.

Isso inclui:

• Análise de crédito;
• Vistoria;
• Formalização contratual;
• Atendimento contínuo.

3. Uso estratégico de dados

A inteligência de dados permite:

• Melhor compreensão da carteira;
• Ajuste de estratégias comerciais;
• Comunicação mais eficiente;
• Ganho de rentabilidade sem aumento proporcional de estrutura.

O impacto da reforma tributária no mercado de locação

A reforma tributária tende a impulsionar a profissionalização do setor.

Segundo análise da própria FC, o principal impacto não será o aumento de custos para a maioria dos proprietários, mas sim a redução da informalidade

Isso pode ampliar a atuação das imobiliárias nesse segmento.

Conclusão: um mercado em transformação

O mercado de locação voltado à Classe C apresenta um cenário dual.

De um lado, desafios relacionados ao comprometimento de renda e à estrutura da oferta.

Do outro, uma oportunidade relevante em um segmento amplo e ainda pouco explorado.

Com tecnologia, processos estruturados e uso inteligente de dados, é possível ampliar o acesso à moradia e fortalecer a sustentabilidade do setor.

A tendência é clara: quem entender esse movimento primeiro, terá vantagem competitiva.

Fonte: FC Analise Digital